Rätsel Betriebskostenabrechnung – wir bringen Licht ins Dunkel!
Zahlen, Daten und im schlimmsten Fall eine saftige Nachzahlung: Jährlich sorgt die Betriebskostenabrechnung bei vielen Mietern für Verwirrung. Wir beantworten häufige allgemeine Fragen und klären typische Missverständnisse auf.
1. „Was sind eigentlich Betriebskosten?“
Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Die Verwaltungskosten sowie die Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten zählen nicht zu den Betriebskosten. Von diesen Kosten können 17 Arten gemäß Betriebskostenverordnung auf den Mieter umgelegt werden:
- Öffentliche Grundstückslasten, z.B. Grundsteuer
- Kosten der Wasserversorgung
- Kosten der Entwässerung
- Heizkosten inkl. Betrieb, Reinigung und Wartung der Heizungsanlage sowie Wärmecontracting
- Kosten für die Warmwasserversorgung
- Kosten verbundener Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen
- Kosten für den Aufzug
- Kosten für sie Straßenreinigung und Müllbeseitigung
- Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung
- Kosten der Gartenpflege
- Kosten der Beleuchtung (Allgemeinstrom, z.B. Beleuchtung im Hausflur und am Hauseingang)
- Kosten der Schornsteinreinigung
- Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung des Vermieters
- Kosten für den Hauswart
- Kosten für die Fernsehversorgung
- Kosten des Betriebs der Einrichtungen für die Wäschepflege in Gemeinschaftsräumen
- Sonstige Betriebskosten (z.B. Dachrinnenreinigung, Wartung von Rauchwarnmeldern, Kosten für die Tiefgarage etc.)
2. „Ich bin vor über einem Jahr ausgezogen. Warum erhalte ich jetzt noch eine Betriebskostenabrechnung?“
Ihr Interesse an einer schnellen Abrechnung ist vollkommen nachvollziehbar, bedenken Sie jedoch: Der Vermieter hat von Gesetzes wegen 12 Monate nach Abrechnungszeitraum Zeit, eine Betriebskostenabrechnung zu erstellen. Wenn Sie innerhalb des Abrechnungsjahres ausziehen, muss ihr Vermieter keine Teilabrechnung machen. Stattdessen kann er warten bis das vereinbarte Abrechnungsjahr um ist und hat anschließend 12 Monate Zeit, die Abrechnung zu erstellen. Hierbei kann er Ihnen natürlich trotzdem nur die Kosten bis zu Ihrem Auszug berechnen. Ein Beispiel: Sie ziehen im April 2017 aus Ihrer Wohnung aus, der vereinbarte Abrechnungszeitraum für die Betriebskosten ist 1. März – 28. Februar (er muss nämlich nicht immer dem Kalenderjahr entsprechen). Das Abrechnungsjahr, von dem Sie nur zwei Monate in Ihrer Wohnung gewohnt haben, endet dann also am 28. Februar 2018. Nun beginnen die zwölf Monate Frist, innerhalb derer die Abrechnung erstellt werden muss. Obwohl Sie bereits im April 2017 ausgezogen sind, hat der Vermieter in diesem Fall also bis zum 28. Februar 2019 Zeit, die Nebenkosten final für Sie abzurechnen.
3. „Ich soll mehrere hundert Euro nachzahlen, obwohl ich während der letzten Abrechnungsperiode nur zwei Monate in der Wohnung gewohnt habe. Wie kann das sein?“
Was zunächst unlogisch klingt, ist tatsächlich sehr schlüssig, denn: Die berechnete Betriebskosten-Vorauszahlung ist immer ein Durchschnittswert. Die voraussichtlichen jährlichen Betriebskosten werden pauschal durch 12 Monate geteilt. Insbesondere bei den Heizkosten spielt das eine bedeutende Rolle. Während im Sommer nämlich gar keine Kosten anfallen, sind die Heizkosten im Winter viel höher als die durchschnittliche monatliche Vorauszahlung. Wenn Sie bei einem vereinbarten Abrechnungsjahr von Januar bis Dezember also beispielsweise im November eine neue Wohnung beziehen, werden bei der kommenden Abrechnung natürlich auch nur die Monate November und Dezember berücksichtigt. Da es sich hierbei jedoch um zwei sehr heizintensive Monate handelt, die nicht durch die warmen Sommermonate ausgeglichen werden, können Nachzahlungen in solchen Fällen überdurchschnittlich hoch sein. Seien Sie beruhigt: Im nächsten Jahr gleichen sich die Vorauszahlungen dann den tatsächlichen Kosten an, sofern sie das gesamte Jahr in der Wohnung wohnen.
4. „Ich habe viel mehr Vorauszahlungen geleistet als in meiner Betriebskostenabrechnung aufgeführt sind. Wieso stimmt meine Rechnung nicht mit der des Vermieters überein?“
Zunächst einmal: Solche Fehler können natürlich passieren. Sprechen Sie deshalb auf jeden Fall Ihren Vermieter an. Häufig passiert jedoch Folgendes: Der Mieter rechnet seine letzte Vorauszahlung mal zwölf, denn er zahlt ja schließlich jeden Monat dieselbe Miete. Häufig wurde unterjährig jedoch bereits die Vorauszahlung in Folge einer erfolgten Betriebskostenabrechnung angepasst. Ein Beispiel: Mieter Mustermann hat von Januar bis einschließlich Juni 2017 monatlich 100 Euro Betriebskosten vorausgezahlt, im Juni 2017 kam die Betriebskostenabrechnung für das Abrechnungsjahr 2016 und er musste eine Nachzahlung leisten. Daraufhin wurde ab Juli 2017 die Vorauszahlung um 30 Euro monatlich angehoben. Somit hat Mieter Mustermann 1.380 Euro im gesamten Jahr vorausgezahlt (6×100 Euro + 6×130 Euro). Möglicherweise hat Herr Mustermann die Anpassung bis zur nächsten Abrechnung im Juni 2018 aber schlichtweg vergessen und rechnet jetzt bei der nächsten Betriebskostenabrechnung: 12×130 Euro= 1.560 Euro. Somit ergibt sich eine Differenz von 180 Euro, die Mieter Mustermann de facto jedoch gar nicht gezahlt hat.
Hier gibt es weitere Tipps zu Wohnthemen:
Photo: shutterstock/GaudiLab
Schreibe einen Kommentar